佳兆业因旧改一事而身陷囹圄深圳旧改不再是香饽饽

根据近日深圳市规划和国土资源委员会公布的《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(以下全称《计划》)，今年仅有国家发改委10个城市更新项目，严重不足去年获批52个项目的五分之一，城市更新审核显著深感放宽。而在3月刚揭晓的《龙岗区综合发展大纲》中亦表明，城市更新早已仍然是发展重点。记者在专访深圳规土委涉及负责人时也得知，由于目前原有改为项目显然更为脆弱，因此政府涉及部门在审查城市更新项目的规划更改、容积率变更等环节时，审核已是慎之又慎，造成花费时间更长，同时由于原有改为项目简单的流程，开发商的兴趣也较之前有所弱化。

住宅项目削减与以往有所不同的是，今年的《计划》中住宅项目的占比大幅度削减，新型产业用地占到比升到七成以上，在城市更新的土地用途上更为侧重民生设施的确保力度。而之前两年深圳的住宅项目主要源于存量用地，即城市更新项目。以2014年为事例，仅有1宗纯住宅用地走了招拍挂流程，以旧改为方式落地的住宅项目用地有25宗。产业用地的减少在于深圳近年的产业升级规划，一系列招商背后，都必须土地的反对，必须将原先工业用地升级。

深圳市规土委涉及负责人回应，深圳城市更新的主要目标是推展产业升级，但是前两年做到得还过于，未来将增大对产业用地改版的反对力度，工改工的占比还不会提高，而住宅项目在原有改为中占比将不会上升。原有改为项目仍然是香饽饽原有改为项目的复杂性以及利益驱动下的暗箱操作者，早已渐渐使开发商对这个领域充满著敬畏。去年一年，深圳标志性的、大规模的、在城市建设中占据最重要地位的大型城市更新项目，开始陆续启用面市。

如华润城(大冲旧改为)、信义金御半山(金稻田原有改为)、天安云谷(岗头宝吉厂)、星河world、深业上城等。这些以致于规模都在百万平方米以上，仅次于的相似300万平方米的综合体项目，大多业态非常丰富，包括住宅、酒店、公寓、购物中心、写字楼、研发大厦等多重元素，有些更加做了智慧化产城一体化的融合。而在这些可爱数字所带给的城市的巨大变化背后，权力寻租下的利益黑幕也渐渐曝露出来。深圳某开发商在拒绝接受专访时坦白：我们夺下原有改为项目的过程十分漫长也十分艰苦，有很多不为人知却又被迫为的事。

他回应在佳兆业事件后，公司早已继续仍然考虑到原有转用地了，因为过于危险性了，不告诉哪个环节不会出有问题。而在之前业界谣传的深圳某公司撤消原有改为公司的消息，也并非空穴来风，据理解，佳兆业的结局给了业界一个十分深刻印象的教训，不少公司以前通过城市更新来提供土地的战略早已开始作出调整，一些开发商必要撤消，而有些开发商的旧改为部门也已形同虚设，曾高喊原有改为拿地的战略口号实质上早已沦为过往。某不明示品牌开发商则回应原有改为只不过是件费力不亲近的事情，很难从土地价格单方面来确认项目利润。

我们更加不愿缴纳看见的成本，这让我有安全感。深圳的城市更新计划从阶段性南北常态，从思索逐步南北成熟期，从原本的试点南北全面统一的实行积极开展。看起来非常简单的规则背后牵涉到各方简单的利益纠葛。

上述品牌开发商回应，城市更新不仅是物理形态上建筑物的拆旧改版，更好是牵涉到各方利益的重构，牵涉到政府的角色定位、政策职能的改变，市场经济制度、甚至法治社会建构。也就是在这种背景下，今年2月6日，深圳有了首个转入招拍挂程序的旧改为项目，当天引起了由万科、金地、中海在内8家实力派房企构成的土地争夺战，竞价高达70轮，白热化缠斗场面甚是少见。

不少房企在事后拒绝接受专访时皆回应：我们更加不愿拒绝接受这种公开发表半透明的竞争方式，同时也指出城市更新的游戏规则正在发生变化，让企业在政府的引领下需要参予城市规划，让每一个开发商都有参予城市更新的机会。开发商的旧改为部门也已形同虚设，曾高喊原有改为拿地的战略口号实质上早已沦为过往。

本文来源：鸭脖-www.anwatt.com